（原標(biāo)題： 廣州記賬代理：深圳房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報）

　　【導(dǎo)讀】深圳房產(chǎn)稅征收方案已上報，中央成立了由住建部牽頭，財政部、國稅總局參與的協(xié)調(diào)小組，審議各地上報的方案。

　　廣州代理記賬小編發(fā)現(xiàn)，港股再度全線下挫，恒指全天下跌超過1.53%。而內(nèi)地房地產(chǎn)股又一次成為重災(zāi)區(qū)，華潤置地(01109.HK)下跌3.26%，中海外跌了近2%。A股市場的地產(chǎn)板塊同樣受壓嚴(yán)重，6月以來，招保萬金(招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)四大龍頭股價累計下跌全部超過10%以上。

　　短期內(nèi)，樓市調(diào)控加碼的消息越演越烈;長期看，宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，流動性緊張加劇，關(guān)于房地產(chǎn)后市業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了分歧。但開發(fā)商卻顯得信心十足，多家房地產(chǎn)商繼續(xù)瘋狂拿地，一場關(guān)于房地產(chǎn)后市的賭局已經(jīng)就此展開。

　　調(diào)控漸行漸近?

　　深圳的房產(chǎn)稅征收方案已經(jīng)上報，中央成立了由住建部牽頭，財政部、國家稅務(wù)總局參與的協(xié)調(diào)小組，審議各地上報的方案。

　　“是否開征房產(chǎn)稅，決定權(quán)在中央。”面對追問，深圳市地稅局局長錢勇表示。近期，關(guān)于深圳將成為第二輪房產(chǎn)稅征收城市的傳聞不絕于耳，部分分析者還為此列出了詳細(xì)時間表，對此錢勇表示：“還沒有接到國家開征房產(chǎn)稅的任何通知。”

　　但有消息人士透露，深圳的房產(chǎn)稅征收方案已經(jīng)上報，而中央已經(jīng)成立了由住建部牽頭，財政部、國家稅務(wù)總局參與的協(xié)調(diào)小組，正在審議各地上報的各種形式的方案，包括深圳、北京、南京、杭州等城市的方案距離實施階段已經(jīng)“非常接近”。

　　再祭起房產(chǎn)稅的大旗，源于房價的持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，5月全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅價格同比上漲，其中北上廣深的漲幅均超過10%，北京、廣州漲幅甚至超過15%。

　　其實早在4月1日，國務(wù)院就重申了政府的調(diào)控政策，并宣布了實施細(xì)則，包括對二手房加以征收20%的個人所得稅。但面對此次中央的高調(diào)，地方政府的實施細(xì)則相對溫和。除了北京外，大部分地方只規(guī)定房價漲幅不得超過實際可支配收入的增加幅度，20%的所得稅卻幾乎沒有體現(xiàn)在地方細(xì)則中。

　　這使得四五月的房地產(chǎn)市場非常活躍，4月銷售面積同比增長41%，5月增長37.6%;銷售額4月同比增長56.8%，5月增長33.8%。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，如果不加碼調(diào)控預(yù)期，房價很可能會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。

　　但摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海濱卻有不同看法，他認(rèn)為，短期內(nèi)不太可能進(jìn)一步加大調(diào)控力度。“在實體經(jīng)濟(jì)增長勢頭趨緩的背景下，調(diào)控政策包括按揭貸款政策和稅制變動，出臺的可能性反而較前兩個月可能略有下降。”

　　在其看來，未來決策者可能將根據(jù)房價走勢，在必要情況下繼續(xù)執(zhí)行以行政手段為主的措施，例如限購或限價，以實行穩(wěn)定房價和管理市場預(yù)期的目的。

　　開發(fā)商繼續(xù)拿地

　　進(jìn)入2013年后，開發(fā)商的資金鏈有了很大提升，這導(dǎo)致了開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)最為搶眼。

　　對于是否會出臺新一輪調(diào)控政策，地產(chǎn)商似乎已經(jīng)無暇顧及，他們更多的精力都花在補充土地儲備中。

　　“老板鼓勵我們從各個途徑尋找土地信息。”一華南上市房企的管理者告訴《中國經(jīng)營報》記者，該公司正發(fā)起一場全員運動，能為公司覓得有價值土地項目者，將獲得不菲的獎賞。

　　該公司此番舉措，源于土地市場的激烈競爭。6月18日，恒大地產(chǎn)在擊敗萬科、中海等9家巨頭后，以23億元的價格拍下廣州市白云區(qū)沙太南路配件廠地塊，該地塊在剔除配建面積后，折合樓面均價為24995元/平方米。

　　相對于近期飆升的土地市場，此次土地拍賣已不算突出。一個多月前，從佳兆業(yè)集團(tuán)在同區(qū)以區(qū)域新高的單價拿下一個項目后，廣州市地王不斷，先是越秀城建的單價地王，再到佳兆業(yè)的總價地王。

　　這種情況在全國正不斷上演，中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月全國40個大中城市居住用地供應(yīng)1056公頃，環(huán)比上月增長近五成。情況在進(jìn)入6月后大有越演越烈之勢。

　　開發(fā)商之所以不惜血本的“撕咬”，源于補充庫存的需求。數(shù)據(jù)顯示，2012年初全國住房用地計劃供應(yīng)確定為17.26萬公頃，后于當(dāng)年8月調(diào)減至15.93萬公頃，為近3年以來的最低。同時由于當(dāng)年土地市場蕭條，多數(shù)月份土地溢價較低，地方政府的推地激進(jìn)性不高。再加上當(dāng)年是房企信托產(chǎn)品集中到期的兌付高峰，房企忙于調(diào)整資金鏈，這都導(dǎo)致多數(shù)開發(fā)商補充的土地數(shù)量有限。

　　但進(jìn)入2013年后，開發(fā)商的資金鏈有了很大提升。首先，今年房地產(chǎn)市場的火熱，快速的銷售讓開發(fā)商資金回籠迅速。另一方面，境外市場流動性良好，讓開發(fā)商融資能力大增。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到5月下旬，包括萬科、恒大、富力在內(nèi)的10大標(biāo)桿房企融資已達(dá)380億元。

　　這導(dǎo)致了開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)最為搶眼，以在廣州、上海買下多幅地王的佳兆業(yè)為例，其今年以來發(fā)債總額已達(dá)83億元人民幣，而去年全年該公司只發(fā)行過一筆2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　廣州代理記賬：后市出現(xiàn)分歧

　　一方面有人認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)最好的時光已經(jīng)過去，資金外流或?qū)е轮袊康禺a(chǎn)價格下跌;另一方面，有觀點認(rèn)為信貸收緊可能性不大，房地產(chǎn)后市平穩(wěn)。

　　“我建議開發(fā)商做好存貨與現(xiàn)金管理，加強風(fēng)險意識。”對此，世聯(lián)地產(chǎn)[微博](9.87,0.07,0.71%)研究總監(jiān)吳志輝表示。在他看來，與近期火熱的土地市場相比，同期樓市成交量并不盡如人意。

　　雖然5月國家公布的數(shù)據(jù)依舊同比大漲，但環(huán)比已出現(xiàn)下滑趨勢。中信證券(11.05,0.23,2.13%)的研究報告指出，5月份樣本城市銷售面積同比增長11%，但環(huán)比下降5.1%，其預(yù)計6月份的行業(yè)銷售數(shù)字或出現(xiàn)同比零增長甚至負(fù)增長，環(huán)比繼續(xù)下滑。

　　有分析認(rèn)為這源于市場流動性開始收緊，近期銀行間拆借利率大幅上升，顯示資金面趨緊。在世聯(lián)地產(chǎn)的研究模型中，3個月的銀行間同業(yè)拆借利率走勢與商品住宅銷售面積增速走勢負(fù)相關(guān)。目前銀行拆借利率上漲，將導(dǎo)致下半年銷量增速下滑。

　　與此同時，央行緩解流動性緊張的力度卻遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，李克強總理6月下旬作出了激活貨幣存量的講話，顯示出管理層無意提高貨幣增長。

　　獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也表示：“此前中國已表態(tài)，廣義貨幣供應(yīng)量預(yù)期增長為13%，但前4個月這一增長率基本為15%。為完成任務(wù)，相信下一步信貸政策會收緊。”信貸收緊除了會導(dǎo)致開發(fā)商融資成本提高、資金鏈緊張外，消費者的購房意欲也會進(jìn)一步下跌。

　　對此吳志輝認(rèn)為，隨著QE3推出的預(yù)期加強，意味著全球性的流行性緊張出現(xiàn)。如果美元指數(shù)持續(xù)走強，人民幣貶值預(yù)期重新出現(xiàn)，資本外流的情況加劇，則國內(nèi)資產(chǎn)價格必然開始下跌。央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新增外匯占款僅669億元，較前4月大幅回落。這無不加劇了投資者對于熱錢流出的擔(dān)憂。

　　朱海濱卻持有不同觀點。他認(rèn)為，正是考慮到經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)欠佳，信貸收緊的可能性不大，“我們維持2013年銀行新增貸款9.1萬億元，增幅14.5%的預(yù)測。”

　　“我們資金情況是近年最好的，如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，我們無非減少投資，持盈保泰。”華南一上市房企投資部負(fù)責(zé)人如此表示。

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