廣州記賬代理：深圳房產稅方案已經上報

（原標題： 廣州記賬代理：深圳房產稅方案已經上報）

　　【導讀】深圳房產稅征收方案已上報，中央成立了由住建部牽頭，財政部、國稅總局參與的協調小組，審議各地上報的方案。

　　廣州代理記賬小編發現，港股再度全線下挫，恒指全天下跌超過1.53%。而內地房地產股又一次成為重災區，華潤置地(01109.HK)下跌3.26%，中海外跌了近2%。A股市場的地產板塊同樣受壓嚴重，6月以來，招保萬金(招商地產、保利地產、萬科、金地集團四大龍頭股價累計下跌全部超過10%以上。

　　短期內，樓市調控加碼的消息越演越烈;長期看，宏觀經濟轉向，流動性緊張加劇，關于房地產后市業內已經出現了分歧。但開發商卻顯得信心十足，多家房地產商繼續瘋狂拿地，一場關于房地產后市的賭局已經就此展開。

　　調控漸行漸近?

　　深圳的房產稅征收方案已經上報，中央成立了由住建部牽頭，財政部、國家稅務總局參與的協調小組，審議各地上報的方案。

　　“是否開征房產稅，決定權在中央?！泵鎸ψ穯?，深圳市地稅局局長錢勇表示。近期，關于深圳將成為第二輪房產稅征收城市的傳聞不絕于耳，部分分析者還為此列出了詳細時間表，對此錢勇表示：“還沒有接到國家開征房產稅的任何通知?！?/p>

　　但有消息人士透露，深圳的房產稅征收方案已經上報，而中央已經成立了由住建部牽頭，財政部、國家稅務總局參與的協調小組，正在審議各地上報的各種形式的方案，包括深圳、北京、南京、杭州等城市的方案距離實施階段已經“非常接近”。

　　再祭起房產稅的大旗，源于房價的持續上漲。國家統計局的數據顯示，5月全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅價格同比上漲，其中北上廣深的漲幅均超過10%，北京、廣州漲幅甚至超過15%。

　　其實早在4月1日，國務院就重申了政府的調控政策，并宣布了實施細則，包括對二手房加以征收20%的個人所得稅。但面對此次中央的高調，地方政府的實施細則相對溫和。除了北京外，大部分地方只規定房價漲幅不得超過實際可支配收入的增加幅度，20%的所得稅卻幾乎沒有體現在地方細則中。

　　這使得四五月的房地產市場非?；钴S，4月銷售面積同比增長41%，5月增長37.6%;銷售額4月同比增長56.8%，5月增長33.8%。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，如果不加碼調控預期，房價很可能會出現報復性上漲。

　　但摩根大通中國首席經濟學家朱海濱卻有不同看法，他認為，短期內不太可能進一步加大調控力度。“在實體經濟增長勢頭趨緩的背景下，調控政策包括按揭貸款政策和稅制變動，出臺的可能性反而較前兩個月可能略有下降。”

　　在其看來，未來決策者可能將根據房價走勢，在必要情況下繼續執行以行政手段為主的措施，例如限購或限價，以實行穩定房價和管理市場預期的目的。

　　開發商繼續拿地

　　進入2013年后，開發商的資金鏈有了很大提升，這導致了開發商在土地市場表現最為搶眼。

　　對于是否會出臺新一輪調控政策，地產商似乎已經無暇顧及，他們更多的精力都花在補充土地儲備中。

　　“老板鼓勵我們從各個途徑尋找土地信息?！币蝗A南上市房企的管理者告訴《中國經營報》記者，該公司正發起一場全員運動，能為公司覓得有價值土地項目者，將獲得不菲的獎賞。

　　該公司此番舉措，源于土地市場的激烈競爭。6月18日，恒大地產在擊敗萬科、中海等9家巨頭后，以23億元的價格拍下廣州市白云區沙太南路配件廠地塊，該地塊在剔除配建面積后，折合樓面均價為24995元/平方米。

　　相對于近期飆升的土地市場，此次土地拍賣已不算突出。一個多月前，從佳兆業集團在同區以區域新高的單價拿下一個項目后，廣州市地王不斷，先是越秀城建的單價地王，再到佳兆業的總價地王。

　　這種情況在全國正不斷上演，中原地產統計數據顯示，5月全國40個大中城市居住用地供應1056公頃，環比上月增長近五成。情況在進入6月后大有越演越烈之勢。

　　開發商之所以不惜血本的“撕咬”，源于補充庫存的需求。數據顯示，2012年初全國住房用地計劃供應確定為17.26萬公頃，后于當年8月調減至15.93萬公頃，為近3年以來的最低。同時由于當年土地市場蕭條，多數月份土地溢價較低，地方政府的推地激進性不高。再加上當年是房企信托產品集中到期的兌付高峰，房企忙于調整資金鏈，這都導致多數開發商補充的土地數量有限。

　　但進入2013年后，開發商的資金鏈有了很大提升。首先，今年房地產市場的火熱，快速的銷售讓開發商資金回籠迅速。另一方面，境外市場流動性良好，讓開發商融資能力大增。中原地產發布的數據顯示，截止到5月下旬，包括萬科、恒大、富力在內的10大標桿房企融資已達380億元。

　　這導致了開發商在土地市場表現最為搶眼，以在廣州、上海買下多幅地王的佳兆業為例，其今年以來發債總額已達83億元人民幣，而去年全年該公司只發行過一筆2.5億美元的優先票據。

　　廣州代理記賬：后市出現分歧

　　一方面有人認為，2013年房地產最好的時光已經過去，資金外流或導致中國房地產價格下跌;另一方面，有觀點認為信貸收緊可能性不大，房地產后市平穩。

　　“我建議開發商做好存貨與現金管理，加強風險意識?！睂Υ?，世聯地產[微博](9.87,0.07,0.71%)研究總監吳志輝表示。在他看來，與近期火熱的土地市場相比，同期樓市成交量并不盡如人意。

　　雖然5月國家公布的數據依舊同比大漲，但環比已出現下滑趨勢。中信證券(11.05,0.23,2.13%)的研究報告指出，5月份樣本城市銷售面積同比增長11%，但環比下降5.1%，其預計6月份的行業銷售數字或出現同比零增長甚至負增長，環比繼續下滑。

　　有分析認為這源于市場流動性開始收緊，近期銀行間拆借利率大幅上升，顯示資金面趨緊。在世聯地產的研究模型中，3個月的銀行間同業拆借利率走勢與商品住宅銷售面積增速走勢負相關。目前銀行拆借利率上漲，將導致下半年銷量增速下滑。

　　與此同時，央行緩解流動性緊張的力度卻遠低于市場預期，李克強總理6月下旬作出了激活貨幣存量的講話，顯示出管理層無意提高貨幣增長。

　　獨立經濟學家謝國忠也表示：“此前中國已表態，廣義貨幣供應量預期增長為13%，但前4個月這一增長率基本為15%。為完成任務，相信下一步信貸政策會收緊。”信貸收緊除了會導致開發商融資成本提高、資金鏈緊張外，消費者的購房意欲也會進一步下跌。

　　對此吳志輝認為，隨著QE3推出的預期加強，意味著全球性的流行性緊張出現。如果美元指數持續走強，人民幣貶值預期重新出現，資本外流的情況加劇，則國內資產價格必然開始下跌。央行此前公布的數據顯示，5月新增外匯占款僅669億元，較前4月大幅回落。這無不加劇了投資者對于熱錢流出的擔憂。

　　朱海濱卻持有不同觀點。他認為，正是考慮到經濟數據欠佳，信貸收緊的可能性不大，“我們維持2013年銀行新增貸款9.1萬億元，增幅14.5%的預測。”

　　“我們資金情況是近年最好的，如果宏觀經濟出現轉向，我們無非減少投資，持盈保泰。”華南一上市房企投資部負責人如此表示。

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