（原標題： 稅務代理：房地產稅改革的制度建設至關重要）

　　【導讀】房產稅改革試點指向的形成住房保有環節的房地產稅制，廣州稅務代理了解到是新一輪房地產調控中的制度建設內容，事關各方利益、調控的水準與“調控新政”的中長期效果。

　　綜觀全局，我們可以發現，我國城鎮住房福利分配制度向市場化配置發生演變以來，已有較豐富的實踐探索，現在基于經驗總結和政策理性，更明確地樹立了房地產領域宏觀調控層面的“雙軌統籌”框架目標，“保障房的事總理管;商品房的事總經理管”，“讓政府的歸政府;市場的歸市場”，并以政府的頂層規劃來統籌。如果通盤考慮市場經濟發展的內在邏輯與和諧社會建設的客觀要求，就必須在已采取的限制性信貸手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建設、法制進步因素，才能在標本兼治中，體現“治本為上”的“房地產調控新政”的高水準，回應各個方面的關切。

　　廣州稅務代理了解到認為，我們之所以要研究推進開征住房保有環節上的“房產稅”，其必要性首先在于全局的和長遠的考慮：第一，房地產稅是中國社會主義市場經濟體制建設和通盤配套改革中不可或缺的地方稅體系的未來支柱之一，而這種地方稅體系的建設已時不我待，亟須積極推進;第二，在房地產保有環節開征房地產稅這樣的財產稅，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種規范的經濟參數和稅負約束，其促進房地產業健康發展方面的正面效應對于我國值得特別重視：在此稅調節之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產資源配置的效率，以及可以促使不動產投資、投機(二者并無絕對界限)行為收斂，有利于弱化住房價格過快上漲及其導致的市場大起大落的可能性，促進房地產業長期的健康發展;第三，房地產稅也是在我國今后稅制的整體優化過程中逐步發揮財產稅的再分配調節作用、抑制“兩極分化”式過大收入差距所不可或缺的稅種。第四，房地產稅是在“十二五”乃至更長一些的時間段內逐步提升直接稅比重降低間接稅比重進而降低消費大眾“稅收痛苦”所可選、必選的操作事項。中國要走向現代化國家、現代社會，不可能不建設現代稅制，而現代稅制中如無房地產保有環節的稅收，又是完全不可想象的，這是我們在現代化轉軌中所必須經受的歷史性的制度建設考驗。

　　肯定房地產稅改革的大方向、必要性，當然要同時考慮此項改革的復雜性、漸進性。當下的關鍵在于，一定要形成把短期考慮與中長期目標聯通，并勇于、善于化解既得利益阻礙而實質性推進改革創新的戰略思維。那種就事論事的觀點，只及一點無顧其余的觀點，以初期的啟始探索狀態指代和否定全面考慮與安排的觀點，否定稅制一定程度的可塑性(可設計性)和改革創新對培育直接稅的適當助推作用的觀點，都是不妥當的。

　　進而還應考察開征房地產稅的可行性或相關條件：第一，此稅與“土地出讓金”(性質是地租)并行不悖的經濟關系需合理地予以明確，與其他相關稅費負擔的通盤配套(包括住房交易環節的“時間遞延稅率遞減”式調節機制)等，應該也可以一并作優化設計。第二，開征后新不動產的與以往“土地出讓金”價位的“落差”，可按“老房老辦法，新房新辦法”模式區別對待，穩妥處理。第三，應澄清國有土地終極所有權與房地產稅并無硬沖突(我已在相關論文中從國際經驗和中國改革實踐兩個視角對此作出了論證，歡迎大家共同討論)。第四，還應澄清：此稅在技術、管理方面并無所謂的硬障礙。第五，應積極穩妥化解中國“小產權房”、“經租房”等特殊問題，但這些同樣都不能成為否定房地產稅可行性的理由。

　　目前各方面對開征房產稅的爭議仍然很大，決策層當然必須慎之又慎，但“適時擴大房產稅改革試點范圍”的方向已明。我相信房地產稅的推出一定是漸進的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層的共識與決心、容易操作的地方試行，同時也必然需要從住宅高端及增量為主來入手。除了這些策略要領外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃定心丸：中國未來的房地產稅改革決不可能覆蓋低收入人群，而且還應當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房”不實征的“基本待遇”等。

　　上海、重慶兩地以房產稅名義啟動的改革試點，是在全國人大對國務院授權的法律框架下實施的，不存在有些人聲稱的所謂“違法”問題。而且在這里我們還很有必要援引鄧小平的改革智慧：在一些已有大方向的改革事項上不應停留于爭論，要鼓勵大膽地試，大膽地闖。通過房產稅試點總結經驗，改進調控和推進制度建設，現在可說由兩地試點方案所代表的探索、開拓路徑已見端倪。這種可存在地區差異的試點方案當然是初期安排，但其重大意義首先在于提供了開端，可使我們先建基本框架，再徐圖改進。今后在總結試點經驗同時，還應積極征求各方意見，開明地展開討論、作情況通報、安排聽證，等等。至于在這一稅種上由全國人大制定和通過相關的稅法，自然是十分重要的，但客觀地說，還需待以時日，俟相關的立法條件逐步成熟——我國的近20種稅上升為“法”的形式的，尚屈指可數，目前更需做的是支持這項難度較大的改革經過試點走完必要的經驗積累和方案優化過程。所以，我們在討論中也必須強調對于漸進要領的認可(從試點、從高端、從增量開始等等)。另外，對于培訓、交流活動，也需要作出積極的有前瞻性的安排。

　　從大趨勢看，房地產調控中權宜的、過度的行政化調控(如苛刻的“限購”和“管理部門逐一定價”控制方式)并不可取，是應在改革深化過程中相應歸于淡化或逐步實現淡出的。我國房地產調控新政能夠對國家現代化轉軌作出應有貢獻的關鍵要素，一定是集中地落在以房地產稅改革為代表的制度建設上面。

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