廣州稅務代理稅務總局財產行為稅司負責人就土地增值稅政

（原標題： 廣州稅務代理稅務總局財產行為稅司負責人就土地增值稅政）

廣州稅務總局財產行為稅司負責人就土地增值稅政策和征管情況答廣州稅務代理問

廣州稅務代理：請問增值稅的政策和相關稅收征管方式是如何規定的？

答：土地增值稅是納稅人在轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額。扣除項目金額主要涉及房地產開發項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關稅金。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

根據土地增值稅條例、細則規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。在項目竣工結算前由于涉及的成本確定等原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由各省級稅務機關按照規定區分不同類型房地產確定。

土地增值稅清算條件分兩類：一是必須清算的情形，包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較后，多退少補。

廣州稅務代理：近年來土地增值稅征管情況如何？

答：1994年國家開征土地增值稅后不久，受亞洲金融危機等影響，房地產市場疲軟，稅源嚴重萎縮。2007年以來稅務部門認真落實土地增值稅預征、清算征收機制，加大土地增值稅征管和清算力度。特別是貫徹國務院房地產宏觀調控政策，稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》、《土地增值稅清算管理規程》、《關于加強土地增值稅征管工作的通知》等一系列完善制度、加強征管的文件，并連續幾年對北京、上海等21個省市進行督導檢查，推動土地增值稅清算工作。各地稅務機關結合實際，在人員培訓、征管模式、信息化技術、問責機制等方面探索實踐，不斷提高土地增值稅征管水平。經過這些年的努力，土地增值稅在配合國家房地產宏觀調控，促進普通住宅開發，規范房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益等方面發揮了積極作用。2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1-10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。由此可見，土地增值稅征管力度是逐步加大的，近日引起社會關注的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

廣州稅務代理：土地增值稅在征管方面主要有哪些困難？下一步稅務部門有什么措施？

答：在看到土地增值稅征管成效的同時，也要看到目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在：由于房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產生執法風險。下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。一是加強稅收政策宣傳，做好政策解讀；二是加強調查研究，及時處理清算中發現的新問題，進一步完善土地增值稅政策；三是繼續加強督導檢查，推動土地增值稅清算工作全面深入開展；四是強化科學管理，堅持信息管稅，加強土地增值稅管理信息系統建設，嚴控核定征收，防止稅款流失。

2013年11月26日

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