（原標題： 深圳國五條不會一刀切 實行兩種征收方案）

　　【導讀】深圳國五條細則強調嚴格執行征收個稅，將繼續執行核實征收和核定征收兩種方案。

　　據廣州記賬報稅公司了解到，“國五條細則強調嚴格執行征收個稅，深圳將繼續執行核實征收和核定征收兩種方案，不會有一刀切的想法，目前也沒有更進一步的舉措。”

　　“國五條”深圳細則3月31日出臺，內容緊緊圍繞“國五條”細則的調控框架，在完善房價調控、加強房產稅收征管、執行商品住房限購等方面“繼續嚴格執行”。此前，備受熱議的“20%交易差額個稅”字眼并未出現，而是強調“嚴格執行國辦發[2013]17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定，充分發揮稅收政策的調節作用”，不見具體操作內容。

　　20%差額交易稅繼續與核定征收并行

　　國辦發[2013]17號文中要求，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　對此，楊龍解釋道，國務院的要求要執行，并結合深圳的實際情況，“從2011年開始，深圳一直嚴格執行國家要求的征收房屋轉讓個稅，20%交易差額個稅不是新政。”

　　2011年7月起，深圳出臺按計稅參考價格核定計征方案，簡稱核定征收，和原有的核實征收方式雙軌并存。采用核實征收方式的，所納個人所得稅為計稅價格減去房地產原值、轉讓過程繳納的稅金以及合理費用的20%，而核定征收則為計稅價格的1%(或1.5%、3%)。對于個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一住房，繼續免征個人所得稅。

　　“兩種方案還將繼續執行下去，目前來看，并行效果較好，既能夠抑制投資投機的行為，又不會打擊剛性需求和改善性居住。”楊龍對21世紀網表示。

　　“如果是新購置的房產，轉讓時差額不大的，可以提供原值憑證、裝修開支費用發票齊全的，大部分都選擇按照核實征收，”楊龍稱，現在市民反響比較大的是“老房子交易差額大。”

　　廣州記賬報稅公司了解到，房產證上的成交價為該房產一手房價格，戶主轉讓給新房東，新房東再出售，按交易差額20%交稅則高于核定征稅。例如，王女士2008年花70萬買了一套房產，原房東花了20萬買到手。2013年，該處房產漲到100萬，王女士想賣掉該處房產，由于房產證上寫的原值是20萬元，按照核實征收的方式，王女士需要交納16萬元個稅，而她如果按照核定征收，則僅需交納1萬元甚至更低。

　　而已實行近兩年的房產價格評估系統，存在估值過低的現象。“一般只占市場價的70%，”一位地產中介對21世紀網表示。此次深圳細則中規定，將根據房價變動，適時、適當調整征稅評估價格。

　　“國五條”深圳細則當中還對加強房地產稅收征作出要求，“稅務和規劃國土部門要加強溝通協調，依法嚴格開展房地產稅收征管工作，充分發揮房地產稅收在引導住房合理消費、抑制投資投機購房方面的作用。”

　　楊龍稱，深圳市非常關注房地產稅的試點情況，“稅權集中在國家層面，深圳市聽口令做動作，目前還沒有收到(房產稅試點)這方面消息。”

　　“限漲”成為深圳控制房價利器

　　深圳中原副總經理賀曉麗認為，相比較京滬細則而言，深圳對房價控制目標更為清晰。

　　“國五條”深圳細則當中將2013年房價目標定為“全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度”，不同于京滬“保持房價基本穩定”的模糊表述。

　　來自深圳市統計局的數據顯示，2011年深圳居民家庭人均可支配收入36505元，同比增長12.7%，剔除價格因素實際增長7%，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，實際增長增8.6%。而深圳市新房價格未出現增長，根據中原地產統計，2012年深圳全市一手住宅的成交均價為18906元/㎡，同比微幅下跌了0.43%。

　　“從新房價格漲幅來看，在2009和2010年樓市暴漲遭遇調控后，2011年開始受限購限價政策的持續影響，深圳新房價格一直處于負增長和零增長的狀態，低于人均可支配收入漲幅。”賀曉麗表示。

　　然而，2013年呈現復蘇跡象的樓市，在今年2月將房價推向新高。據深圳市規劃和國土資源委員會的數據，2013年2月深圳市一手商品住宅成交均價為20627元/平方米，環比上升4.74%，連續兩個月呈現上漲趨勢，再次突破兩萬大關。“去年年底至今，樓市樂觀情緒讓部分開發商開始縮小銷售折扣甚至采取提價策略。”針對2013年市場，深圳中原地產總經理鄭叔倫曾預測，一手住宅市場成交量將與2012年持平，保守估計均價上漲10-15%。

　　正是因為房價上漲勢頭與國五條細則一齊發酵，深圳市于3月初再次重申“限漲令”。深圳國土部門口頭要求2013年深圳所有新盤，成交均價必須實現月度環比零增長，即每個新盤、每個月的成交均價，環比上個月都不能上漲。盡管“限漲令”未在細則中提及，但這項舉措被看做深圳實現2013年房價控制目標的利器。

　　“限漲令把開發商限制住了，”一位深圳市地產界人士對21世紀網表示，目前國土局對開發商新房預售房屋備案時的價格審查很嚴，開發商注重的去庫存，為了跑量不得不調價。

　　進入3月份，深圳市新房市場出現量升價跌。來自中原地產的數據顯示，深圳3月二手房成交17257套，環比大增376.8%，創下2010年1月以來的新高，一定程度上也影響了新房市場，3月增長幅度近兩倍，而一手房成交均價在2月的高位基礎上小幅回落，重回2萬以下。

　　賀曉麗預測，細則出臺后，高熱的市場將得以降溫，市場將出現短暫的觀望期。預計月底在春交會的拉動下市場氣氛將有所回溫，加上深圳細則中表露出后期政策的不確定性，或推動部分需求停止觀望擇機入市，因此二手成交量從5月開始將緩步攀升。長期來看，在未有新的政策變動前，深圳一二手市場仍將保持量價平穩的狀態。

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