（原標題： 經濟學者：房地產調控不能一刀切）

　　【導讀】廣州會計記賬公司了解到，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，明確提出“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”等細化措施。國內輿論對此反應激烈，《環球時報》邀請三位專家就此闡述各自觀點。

　　房市調控理論上容易做起來難

　　董黎明(北京大學環境學院城市與區域規劃系教授、博士生導師)：其實這個政策早在幾年前就有了，只是沒有實行。因為一直實行的是1%的稅率，這回是政府準備動真格的了，所以社會上反應比較大。中國房地產市場調控是個復雜的問題。上述政策的出臺對二手房交易肯定會有影響，打個比方，在北京某處房子原先價格是150萬，現在價格500萬，按差價20%征收個稅，那就是80萬，這很容易被轉嫁給購房者。這樣一來，就容易把買舊房的購房者推到買新房的大潮中去了，新房的需求也就增加了，如果新房市場供應趕不上，新房的房價也會跟著上漲。

　　調控措施在一定程度上遏制了炒舊房的投資和投機的買賣行為，但也傷了一部分有改善住房需求的群體。因此，應針對不同的人群出臺相關細則和配套政策，對投機分子進行打擊，對有真正居住需求人群進行照顧，而不是“一刀切”，這樣才能真正達到調控目的。

　　目前房地產市場出現“十年九調控、房價年年漲”的嚴峻形勢，想解決起來理論上容易，但實際上做起來卻很難。如果政府多蓋價格便宜的公租房、社會保障房，滿足大多數“剛需人群”的需求，房價就漲不起來了。但現實是市場需求量太大，地方政府對公租房、社會保障房的投資跟不上，地方城鎮化的速度又急劇加快，城鎮人口也急速增加，這幾方面矛盾綜合在一起，房價上漲的勢頭還是難以遏制。中國房地產調控不能簡單地就房地產而論房地產，或就房價而論房價，要和國民經濟的整體調控和城鎮化發展政策結合起來。

　　新政最多只能治標，不能治本

　　梅新育(商務部國際貿易經濟合作研究院研究員)：二手房交易收益征稅20%，此舉目標無疑是正當的，是期望借此大幅度削減擁有多套房產的投機者預期收益，以此抑制房地產市場泡沫。問題是二手房賣方中非投機者總數肯定遠遠多于投機者，他們當中很大一部分是希望改善居住條件，賣掉目前所住小房，加一部分錢換購大房;或是因為工作地點調動而打算換購住房。二手房交易收益征稅20%的規定，等于是平白大幅度增加了這部分中等收入群體的生活成本，對他們打擊很大，有些可能會因此重新考慮自己工作調動等項決定。這條措施出臺，不僅必然降低房地產市場的流動性，在勞動力市場上也會引起降低流動性的不利后果。

　　而且，盡管此項政策在落地之前會出現二手房市場交易恐慌性熱潮，價格也會有所下跌，但在此項政策落地之后，二手房交易市場更可能冰封一段時間。真正高收入高資產人士不會急于賣掉手頭房子，而是會改為持有，取得房租收益。由于一線城市房租水平近兩年來已經大幅度提高，他們的這項策略不會損害他們的現金流量，換言之就是不會讓他們感到手頭緊。而想要買房的中等收入群體將更多地奔向遠郊置業，大城市的交通等壓力將因此而進一步加劇，城區租房客總體收入層次將因此而有所下降，群租之類行為更難防治，這對于該城市的可持續發展、尤其對其市中心的可持續發展是不利的。只要供需總體格局沒有根本變化，這項舉措實施一段時間后總體效果更可能是刺激負擔轉嫁給買房人，反而加大房價上漲壓力。一項旨在打擊投機和過度泡沫的措施，如果打擊的中等收入群體非投機者比投機者多得多，同時又會帶來其他多方面的負面后果，那么就值得商榷了。

　　在目前的發展階段下，房地產市場“十年九調控，房價依然在漲”現象無法完全消除，最多只能減輕其程度。我們在調控房地產市場時，不宜對其訂立過高的期望目標值，要想根治房地產市場泡沫，還是應當改善經濟資源布局，改變過度集中于少數大型、特大型城市的局面，限制性措施最多只能治標，不能治本。

　　征房產稅比征房產交易稅更有效

　　徐長生(華中科技大學經濟學院院長)：新措施出臺對房地產市場肯定會產生一定的影響。每次房地產政策調控其實是一種各方利益的博弈，房地產商肯定不希望房價下降，地方政府為了地方財政也不希望房價下降，銀行與上述兩方的利益是共通的。這三方在利益的博弈中占有絕對優勢。如果房價過快下降，就會使三方利益受到較大損失。中央政府不希望房價漲得太快，是出于兩方面考慮，一是房價漲得太快，廣大民眾買不起房子，不利于社會穩定與經濟持續發展;第二是房價漲得太快，容易出現泡沫經濟，一旦破滅，對整體國民經濟的損傷太大。政府出臺調控房地產的措施不宜一刀切，應避免“傷及無辜”。比如，部分群眾對住房的投資性需求，是想通過買賣差價掙點錢養老，嚴格按新措施征稅，就打擊了這部分人的利益。對于那些購買二手房自住的也不宜一刀切。

　　其實，政府推行房地產稅比推行房地產交易稅對控制房價更有效。真正影響中國房價的是類似于“房妹”、“房姐”這樣大量持有房產的既得利益階層。房產擁有越多，稅就理所當然越高，國外也普遍采用這種模式。而房地產交易稅很容易將負擔轉嫁給購房者身上。因此，從一定程度上說，交易稅對收入分配的影響比對房價的影響還要大。

　　安居樂業一直是中國老百姓千百年來的夢想，政府應將房地產調控的目標瞄準既得利益階層，而不是廣大普通購房者。適當讓渡既得利益階層的“所得”給廣大普通購房者，既有利于縮小社會貧富差距，也有利于社會和諧穩定。

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