（原標題： 房產稅試點擴大意在建立長效機制）

　　【導讀】國家稅務總局相關負責人指出，下一步工作在擴大房產稅征收試點和逐步建立房地產稅制度方面將雙管齊下，擴大房產稅征收試點是為了加強房地產市場的調控，而以評估價為基礎的房地產稅征收是最終目的。

　　近期，細心的人士會發現，住建部關于擴大房產稅實施試點范圍的表態已經從之前一直堅稱的“穩步推進”轉變為“加快推進”。廣州記賬公司了解到，房產稅征收的主管機構——國家稅務總局相關負責人也指出，下一步工作在擴大房產稅征收試點和逐步建立房地產稅制度方面將雙管齊下，擴大房產稅征收試點是為了加強房地產市場的調控，而以評估價為基礎的房地產稅征收是最終目的。

　　這兩個機構對房產稅的表態，凸顯了當前國家在房地產調控短期目標(調控房價)和長期目標(長效機制建設)上的平衡。那就是，在清理房地產領域的稅費、平衡居民整體稅負、協調土地出讓金和房產稅關系等制約房地產稅收制度改革的障礙難以短期內解決，而房地產調控又迫切需要新的調控思路和解決辦法的情況下，將短期目標和長期目標結合起來，擴大房產稅試點范圍的同時逐步向長效機制建設過渡，已成為突圍困境的不二選擇。

　　在限購、限貸未放松的條件下，房價依然反彈，這讓業界和學術界不得不重新審視房價“屢調屢漲”的根本原因。大家普遍認為，歷年來的調控政策盡管手段多樣，但對于制約房價上漲和行業長期穩定發展的根本問題——土地財政并沒有觸及。房地產稅制改革則被是解決土地財政和切斷房價上漲源頭的根本途徑：一方面，這一改革加強房屋保有環節的征稅力度，有利于改變此前一直存在的“調控成本追不上房價上漲”局面，從而也能夠從根本上扭轉我國住房投資投機需求旺盛的邏輯;另一方面，這一改革能夠為地方政府提供穩定的財源，徹底改變之前對于土地出讓金的依賴，地方政府推高地價和房價的內在激勵也就不存在了。同時，房產稅對市場的扭曲效應很小。

　　廣州記賬公司認為，房地產稅制改革是大勢所趨，但在當前形勢下全面推進房地產稅制改革不僅在技術上不可行，如存量房登記不完整和原始記錄缺失、評估隊伍和技術培訓、征稅成本和避稅問題(財產稅是最難征收的稅種)等問題需要解決，而且在制度上的障礙也需要在較長時期內解決，如稅費清理和平衡稅負、土地出讓金和房產稅的關系厘清等。因此，我國房地產稅制改革一定是從房產稅到房地產稅過渡的過程，這一過程將遵循試點推進和逐步深入的原則，試點推進是指征稅將從條件具備、房價上漲較快的主要城市開始擴圍試點，逐步深入是指房產稅試點擴圍與制度建設、技術準備同步，為未來房地產稅推出做準備工作。

　　下一步擴大試點范圍預計有幾個方面內容。首先，房產稅稅源將繼續針對增量住房，并逐步向存量住房過渡。由于存量房屋產權登記工作量大且復雜，特別是對于小產權房是否征如何征的爭論很大，短期內難以完成這項工作。因此，房產稅試點推進工作將繼續延續只針對增量的思路，并通過產權登記和統計的完善，為開征房地產稅作準備;其次，房產稅試點擴圍將繼續針對主要城市，并逐步向其他城市過渡。一線城市和主要二線城市住房供求矛盾大，同時這些城市具備擴圍為試點的技術條件;再次，房產稅免稅將優先考慮首套房標準，并逐步向一定面積的免稅標準過渡。考慮到對一定面積免稅的考量因素太多，操作起來難度比較大。從稅收征管財政、行政和效率原則出發，房產稅試點擴圍在免稅問題上將優先考慮將是否為首套房作為免稅的標準。但是，由于城市居民家庭的首套住房差別很大，一定面積免稅符合稅收公平的原則。因此，隨著住房信息系統的聯網和上線運行，未來房產稅免稅將向一定面積的免稅標準過渡;最后，房產稅稅率將繼續保持在低水平，并逐步提高。國際上實施房產稅的國家中，房產稅稅率在1%~3%之間。我國上海2011年針對居民新購第二套住房的房產稅征收稅率分0.4%和0.6%兩檔。目前，一方面我國城市居民整體稅負較高，且在短期內梳理和降低稅負的工作難以取得實質性進展;另一方面，房地產領域的稅費負擔重且種類繁多，梳理和減負的工作更加突出。因此，我國下一步納入試點的城市房產稅稅率仍將維持在低稅率水平。未來，隨著財稅體制改革的推進，居民整體稅負的降低，房產稅稅率將逐步提升。

　　在整體上，預計下一步新增試點的房產稅征收力度將比重慶和上海版本的房產稅力度大一些，表現在稅率上可能略有提高(但預計不會超過1%)，稅源上將擴展到居民存量住房的新增購置，即居民新購置房屋為市場存量住房，且為居民的第二套住房，也將納入房產稅征收的稅源范圍。短期內，房產稅試點擴展對于房價上漲的預期會形成負面影響，但由于試點力度仍舊較小，且新增試點城市為主要一二線城市，這些城市房價長期內上漲的驅動力難以消除，對房價長期上漲的影響較小。

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