（原標題： 新政策下，房地產企業財務不得不看的涉稅風險點）

 新政策下，房地產企業財務不得不看的涉稅風險點！十九大之后，房地產作為國民經濟支柱產業對拉動經濟增長，帶動相關行業發展發揮了重要作用，因其稅收貢獻大因而也常常是稅務檢查關注的重點與難點，在本文中，正穗代理記賬小編通過對房地產企業在稅務檢查中易發生的問題進行梳理匯總，列舉了九個具有代表性的涉稅問題，希望能與廣大讀者一起交流探討。

　正穗代理記賬小編找到的問題(一)因交付完工產品時點不同產生的涉稅問題

　　案例簡介：某房地產開發企業主要從事住宅開發與銷售業務，根據該企業規劃安排該項目共分為三期共18棟樓，其中1-6#屬于一期項目，7—12#屬于二期項目，13—18#為三期項目。因滿足按時交房需要，企業在一期項目6棟樓基礎工程完成后，集中建設1-3#樓，因此出現1-3#樓已向購房者交付鑰匙辦理入住相關手續，4-6#樓尚出未完工狀態。在會計核算上，針對1-3#樓企業按達到以完工條件結轉收入成本方式核算，4-6#樓按處于未完工狀態采取預售方式進行核算。那么這種核算方式是否正確呢?

　　政策依據：

　　1、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第35號)第一項規定：房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

　　2、根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第三條規定：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。

　　3、國稅函〔2010〕201號規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。

　　本案列中，依據政策1的要求，一期項目1-6#樓應整體作為一個成本核算對象，依據政策2、3的要求，因1-3#樓已向購房者交付鑰匙辦理入住相關手續，因此開發產品已開始投入使用應視為已經完工，整個一期項目應全部按照達到完工條件結轉收入成本方式核算。

　　問題(二)采取視同買斷方式委托銷售開發產品存在的涉稅風險

　　案例簡介：某房地產開發企業2016年5月，采用視同買斷方式委托乙房屋銷售公司預售該樓盤，委托銷售合同約定買斷價為每平方米8000元，超出買斷價的價差歸銷售公司所有，開發企業不另支付手續費;當年預售20000平方米，預售合同均由開發企業與購房者簽訂，合同均價為每平方米9000元，銷售公司與開發企業按買斷價進行核算，并已將結算款項通過轉賬方式支付給開發企業，開發企業會計處理為：

　　借：銀行存款16000萬元

　　貸：預收賬款16000萬元

　　那么企業預收賬款確認金額是否正確呢?

　　政策依據：

　　根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第六條第(四)項規定：采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

　　因此，本案例中，該企業應確認預收賬款=20000*9000=18000萬元。同樣，采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的銷售方式企業也應注意類似問題，以免出現少計收入的稅收風險。

　　問題(三)發生的支出應歸集為費用或成本的涉稅問題

　　案例簡介：某房地產開發有限公司是一家成立于2015年12月份的(港澳臺商)獨資經營公司，該企業尚未竣工結算，2016年企業發生的兩項業務支出，做了如下賬務處理：

　　1、該企業與某保險公司為開發的項目簽訂建筑工程一切險，保險費金額為100萬元，企業將該筆支出全額計入2016年管理費用。

　　2、因項目開發籌集資金需要，該企業與金融機構簽訂貸款協議，并將因借款用于開發該項目而產生的銀團貸款代理行費(顧問費)兩筆，金額共計500萬元全額計入2016年管理費用。企業將上述費用全部計入當期費用是否符合稅法規定呢?

　　政策依據：

　　根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條及《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》(國稅發[2009]31號)第二十七條第(三)項的規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：(三)建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

　　根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十七條規定：企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照本條例的規定扣除。

　　根據《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》(國稅發[2009]31號)第二十一條第(一)項的規定：企業的利息支出按以下規定進行處理，(一)企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

　　本案例中，建筑工程一切險是針對建筑安裝工程主體投保的險種，因此屬于建筑安裝工程費范疇，應當計入開發成本核算。因借款用于開發該項目而產生的銀團貸款代理行費(顧問費)其實質是利息費用，因符合資本化要求，按規定也應計入開發成本中核算。

　　在談到房地產開發企業資金成本問題時，正穗代理記賬小編認為還有以下幾點需要加以關注：

　　?(1)企業向其他企業借款，是否收到合法憑證進行稅前列支，是否存在無合法憑據稅前列支的問題。

　　(2)企業向其他企業借款，超過同期同類商業銀行貸款利率的部分，是否進行了納稅調整。

　　(3)企業是否存在將應資本化的貸款利息進行了費用化問題。企業購建或生產符合資本化條件的資產，因專門借款不足而占用一般借款的，發生的利息費用應按企業會計準則的規定進行歸集，在每個會計期間(按月或按季度)，根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘以所占用一般借款的資本化率，及時計算確定一般借款應予資本化的利息金額。其中，資本化率應當根據一般借款利率加權平均計算，資本化的利息金額不應當超過當期相關借款實際發生的利息金額。

　　(4)企業是否存在不同的計稅成本對象之間資金成本混用問題，如果存在，占用的資金是否有成本(如果為企業自有資金是無成本的)，如果有，是否按照“誰占用誰負擔”的原則進行了劃分，將不同成本對象的資金占用成本計入了相應的成本費用中去。

　　(5)企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。?

　　在具體操作時，此項規定原則上不能擴大到房地產企業以外的行業。正穗代理記賬小編發現房地產企業在執行此項規定時，借入方、使用借款的企業應分別向其主管稅務機關出具取得金融機構借款的證明文件以及在內部如何分配的情況說明等證明分配合理性的文件，不能提供有效證明文件的，不能在稅前扣除分攤的利息。

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